Đất hỗn hợp hay đất ở hỗn hợp, đất quy hoạch hỗn hợp đang được quan tâm bởi đây là một khái niệm khá mới với nhiều người. Hiểu được nỗi băn khoăn của độc giả về đất hỗn hợp là gì? Đất hỗn hợp có được cấp phép xây dựng không? Có nên mua bán đất hỗn hợp không?
Bài viết sẽ chia sẻ một số thông tin hữu ích về đất hỗn hợp để các bạn hiểu hơn và có quyết định sử dụng đúng đắn đối với loại đất này trong bài chia sẻ dưới đây.
Đất hỗn hợp là gì?
Theo quy định của Luật đất đai thì có 3 loại đất chính là: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Đất hỗn hợp không thuộc vào một trong các nhóm đất này.
Đất hỗn hợp là quỹ đất được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau. Đất hỗn hợp có thể được sử dụng với mục đích kết hợp vừa ở vừa kinh doanh dịch vụ hoặc đất ở kết hợp sản xuất,…
Đất hỗn hợp được định hướng để phát triển tổ chức không gian đô thị, khu dân cư, hoặc cơ sở hạ tầng,… nhằm hoàn thiện cho các chức năng của vùng quy hoạch, địa phương. Từ đó, chất lượng đời sống người dân được nâng cao, thay đổi bộ mặt đời sống kinh tế – xã hội trong khu vực.
Quy hoạch đất hỗn hợp là gì?
Quy hoạch đất hỗn hợp là việc phân bổ và khoanh vùng quỹ đất theo không gian sử dụng. Cụ thể:
- Quy hoạch đất hỗn hợp là việc xác định, phân bổ quỹ đất theo quy mô sử dụng dựa trên nhu cầu và mục đích phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia, cộng đồng.
- Quy hoạch đất hỗn hợp là quá trình tổ chức, định hướng trong không gian đô thị và khu dân cư. Hệ thống cơ sở hạ tầng, hạ tầng xã hội, kỹ thuật về công trình được xây dựng mang tính quy mô.
- Mục đích quy hoạch đất hỗn hợp là để đáp ứng được lợi ích chung và nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội như tạo môi trường sống hiện đại, xác định các chức năng xây dựng trong khu vực. Quy hoạch giúp chính quyền Nhà nước đảm bảo được sự hài hòa giữa lợi ích cộng đồng và lợi ích quốc gia.
Những quy định về cấp phép xây dựng cho đất hỗn hợp
Đất hỗn hợp được cấp phép xây dựng sẽ tùy thuộc vào từng trường hợp khác nhau. Trường hợp nếu đất hỗn hợp không có chức năng ở, người dân sẽ không được cấp phép xây dựng, không được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư hoặc tách thửa. Người dân ở trên đất quy hoạch thường gặp những khó khăn khi thực hiện các thủ tục đất đai và xây dựng công trình.
Do đó, từ tháng 11/2018, Sở Xây dựng đã đồng ý các đề xuất về việc phân loại tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân như sau:
- Trong khu vực chiếm 50% đất hỗn hợp: Khu vực này sẽ có chức năng chính là xây dựng các công trình cao tầng, chung cư kết hợp với các tiện ích dịch vụ, thương mại, văn phòng, nhưng không có công viên – công trình công cộng. Trong khu vực đất để ở đang có nhiều cư dân sinh sống, ảnh hưởng vào cuộc sống của cư dân thì sẽ được cấp phép xây dựng chính thức.
- Trong khu vực chiếm 30% đất hỗn hợp: Cơ cấu chức năng chính quy hoạch sẽ là các công trình dịch vụ – thương mại và văn phòng, nhưng không có nhà ở. Nếu khu vực này không gây tác động đến quyền lợi của người dân thì sẽ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
- Trong khu vực chiếm 20% đất hỗn hợp: Nếu hiện trạng khu đất có nhiều nhà ở, đất nhà của người dân lụp xụp cần phải thu hút các chủ đầu tư dự án để tái cơ cấu xây dựng đô thị. Tại khu vực này thì Sở quy hoạch – kiến trúc đề nghị chưa cấp phép xây dựng để các địa phương thực hiện rà soát, điều chỉnh sử dụng thành đất dân cư hiện hữu.
Đất hỗn hợp có thể chuyển đổi lên thổ cư được không?
Đất hỗn hợp vẫn có thể chuyển đổi lên đất thổ cư, nhưng phải phụ thuộc vào tình hình quy hoạch đất của địa phương. Người sở hữu đất hỗn hợp cần liên hệ trực tiếp với phòng Tài Nguyên và Môi Trường ở địa phương để biết kế hoạch sử dụng đất và tìm ra phương án phù hợp nhất với khu đất của mình.
Có thể chuyển nhượng đất hỗn hợp được không?
Theo Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 quy định, đất hỗn hợp nằm trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ cấp huyện trở lên thì người sử dụng đất sẽ được phép thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật.
Trong đó có quyền được chuyển nhượng, mua bán, thừa kế,… Tuy nhiên, người sử dụng đất sẽ không được cấp phép xây dựng nhà ở, công trình hay trồng cây lâu năm.
Trường hợp cơ quan chức năng đã có thông báo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất phải đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch.
Đất hỗn hợp khi bị thu hồi thì có được bồi thường không?
Đất hỗn hợp sẽ được bồi thường nếu người sở hữu đất cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp lệ. Tỷ lệ bồi thường đất hỗn hợp sẽ được căn cứ theo Luật đền bù đất đai mới nhất tại thời điểm thu hồi. Các điều kiện về bồi thường cũng đã được Nhà nước quy định rõ tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013.
Có nên mua đất hỗn hợp không?
Đất hỗn hợp luôn có mức giá hấp dẫn trên thị trường bất động sản nhưng về pháp lý vẫn còn gặp phải nhiều vướng mắc.
Vì đất hỗn hợp không thuộc vào một trong 3 nhóm đất như đã nói ở trên, vậy nên chưa có một quy định cụ thể nào về đất hỗn hợp trong Bộ Luật. Điều này dẫn đến những vướng mắc pháp lý cho người dân trong việc xin cấp phép xây dựng, tách thửa.
Những hộ gia đình sinh sống trên đất hỗn hợp thường chỉ được cấp phép xây dựng tạm thời, nếu đã xây dựng xong thì cũng không được giải quyết hồ sơ hoàn công. Từ đó, công trình và nhà ở xây dựng trên đất hỗn hợp sẽ không được công nhận là tài sản riêng.
Nếu trong địa phương có chuyển đổi quy hoạch, thì những khu đất này có khả năng nằm trong diện bị thu hồi lại. Điều này sẽ gây nên những bất lợi cho nhà đầu tư nếu không may đầu tư xây dựng vào một dự án thuộc đất hỗn hợp.
Mặc dù vậy, đất hỗn hợp vẫn sẽ được Nhà nước đảm bảo quyền lợi trong các trường hợp chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa xác định dự án đầu tư và chủ đầu tư.
Tuy nhiên, các khu đất thuộc quy hoạch thường có thể thay đổi theo thời gian vì mục đích sử dụng đất thay đổi hàng ngày. Có thể tại thời điểm này đất của bạn thuộc diện quy hoạch nhưng vài năm sau sẽ được tháo gỡ. Xét về lâu dài, bạn cần tính toán thật kỹ có nên mua đất hỗn hợp hay không tùy vào mục đích mua và khả năng tài chính của bạn.
Hy vọng bài viết trên đây của Meeyland đã cung cấp cho các bạn nhiều thông tin hữu ích về đất hỗn hợp là gì, từ đó các bạn có thể chủ động được trong việc sử dụng đất hỗn hợp.
